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海外专业市场有很大差异性,投资地产要注意哪些“坑”[ 有443人浏览 ]
发布于2019/1/24 9:56:14

   高净值人群海外置业投资主要有两个方向:一是老龄化比中国更超前的国家,例如欧美,风险较低,主要用于保值;二是新兴国家,类似于二三十年前的中国,升值空间较大,但市场、汇率风险可能比较高。投资者可以根据自身的风险承受能力、投资目的以及在国外的生活经验来进行选择。

   海外置业并不局限于非常富有的人群,随着年轻人出国的情况越来越普遍,海外置业现在已经成为每一个国际化家庭都要考虑的一件事,也是形成全球化的家庭资产配置的一种方式。

   国外房产市场与国内有哪些不同?

   不同国家的房屋市场供给、购房政策均不相同,这些信息是进行海外资产配置决策的关键。中国科学院理学博士张艳娟总结了国内外购房的几点差异。首先是产权年限,中国是70年产权,国外大部分是永久产权,但有一些特殊,例如英国伦敦有999年、250年到125年不等的产权,但大部分是长期产权。

   第二点是房屋装修,国内交房都是毛坯房,而国外一般是精装修好的,只有桌椅、床、柜子这类移动型的家具需要购房者自行购买,其他都由开发商配置完备。

   第三点是房屋的类型,中国大型城市人口密度大,普通人一般都是住公寓,只有非常顶尖的高净值家庭才能住得起别墅。而在国外,尤其是像美国这种地广人稀的地区,大部分家庭都有两个以上孩子,因此住别墅较为常见。

   第四点是对于面积的定义,国内说的房屋面积是指建筑面积,除去公摊面积后约百分之七八十是实际使用面积。而国外所指的面积一般是实际使用面积,“有屋顶的才算我的面积”,草坪、车库、泳池等均不算进房屋面积,因此计算均价时国外房价相对较低。

   第五点是房屋持有成本问题,国外有房产税,以最典型的美国为例,房产税约1%-3%之间,100万的房子可能一年就有1万美金左右的房产税。而国内除了买房所付出的资金(包括房贷),后期基本没有什么大的成本。但另一方面,房产税是用来改善当地的居住环境、教育环境、医疗环境等,房产税高的地方未来房屋的增值价值更高。

   第六点是资源分布,国外相对较为均匀,而国内大部分优秀的医疗、教育、文化资源都集中于一线城市。

   最后一点是租售比的问题,国内基本没有考虑这个问题;在国外公寓投资较为常见,不同租期会产生不同的投资收益,运营得好可将房产形成稳健的投资产品。

   如何找到价值洼地?

   投资海外房产如何选择国家?十年前,美国次贷危机引发房价下跌,是个抄底的机会,现在英美国家的投资机会比不上十年前,更多还是需要专业化的投资机构帮助投资者进行筛选。大部分欧洲的城市并没有形成一个海外投资的直接市场,还是要通过金融机构,通过信托、房地产基金等把国际资金吸引过去投资在欧洲的主流城市。中国的高净值人群如果想投资欧洲的房地产,自己去处理相关的信息、法律、税收种种事宜的成本较高,通过买房地产投资基金,或者委托专业的投资机构去做资产配置,既可以平均收益、减少风险,对于投资者来说也较为方便。

   另外,“一带一路”沿线国家的投资前景比欧美国家好,但只适合高风险偏好投资者。

   寻找价值洼地最重要的是不能盲目跟风,要有一些基本的判断。宏观层面上,看一个国家或地区的发展趋势。中观层面上,看每个国家内部的区域划分,例如美国东海岸和西海岸,有一些以教育为特色,有一些以养老度假为特色。微观层面上,聚焦到某个城市,例如伦敦现在在发展北方经济带,北部的发展一定是更好的。

   其次是要保持合理的预期,房地产也是一个配置的概念,稳健性资产和高风险高收益型资产可以同时投资,以均衡风险。如果是打底配置,可以先考虑欧美;如果在基础配置之外还有一部分资金,可以配置高风险高收益的房产中。

   对于海外置业者需要避免的陷阱,有专家提出了几点建议:一是不要认为环境好就盲目投资,适合养老或旅游的地方房产不一定有升值空间;二是不要用过去的眼光看待现在的情况,现在中国的很多城市宜居程度在提高;三是不要盲目推崇欧美,例如脱欧后的英国存在风险。

 

来源:网络
关键词:海外市场,一路一带,地产,欧美,东南亚,